在 EB-5 投资外侨的复杂邦畿中，策略的风吹草动齐牵动着无数投资东说念主的心。2025 年 9 月 7 日(上周日)上昼 10 点，贝特曼直播间迎来了一场 “王炸级” 的常识盛宴。前好意思国外侨局总管盖瑞・默尔森(Gary N. Merson)这位手抓 20 年政府中枢培育、亲历 EB-5 新法立法的 “策略众人东说念主”，与贝特曼创举东说念主刘宇刘总强强联手，用 2 小时深度拆解 EB-5 投资外侨的 “前世今生” 与畴昔走向。从老法排期何时清零，到新法下乡村名堂怎样 “弯说念超车” 拿绿卡，每一个常识点齐直击投资东说念主痛点，号称一场 “EB-5 实战指南” 盛宴。

大咖登场：策略巨擘与行业实战派的对话

盖瑞・默尔森，这位在 EB-5 鸿沟举足轻重的东说念主物，20 年政府生计资格光辉。他既在国会参与 EB-5 新法(RIA)的草拟改造，又主导过签证排期的月度融合。

如今行动 ALC 区域中心的高档照应人，他凭借对策略的长远相识，总能鞭辟入里地点透排期规矩的中枢逻辑，仿佛 “带着外侨局里面手册” 来为投资东说念主答疑解惑。

    

图源：贝特曼照应周日EB-5专科直播

而刘宇刘总，行动贝特曼的 “灵魂东说念主物”，自 1990 年代末自中国政法大学毕业后留好意思读乔治华盛顿法学院，2001年创办律所便开启了与 EB-5 的不明之缘。25 年深耕，他亲手打造了 “律所 + 照应 + 券商 + 成本” 的闭环就业体系，还成立 “督察者基金” 为老法投资东说念主 “托底”。在老法名堂中，即便遇到疫情冲击的酒店名堂，他也能巧用新斥地项筹画收益帮投资东说念主回款，是投资东说念主心中当之无愧的 “EB-5 定心丸”。

    

图源：贝特曼照应周日EB-5专科直播

深度证实：老法与新法排期的全场地对比

一：老法排期：迷雾渐散，晨曦初现

直播发轫，垄断东说念主便抛出了老法投资东说念主最为关爱的问题：咫尺老法投资东说念主还剩若干？展望多久能清零？

刘总给出了翔实的数据与分析。老法时间中国超 6 万个家庭递交苦求，末端 2025 年 9 月，虽仍有 3.5 万个恭候限额，但其中部分是未打消的无效苦求，本色灵验量约 3 万。

而老法投资东说念主的清零时候主要取决于两个关节变量：一是支属外侨配额转投，2019 年(疫情前参考年)转了 2000 个到 EB-5，如今外侨局赋予 USCIS 法律解释权，非法外侨不敢面谈，支属外侨限额可能剩余更多。若每年转 4000 个，4 年就能清零；若转 2000 个，则需 6 年。二是新法 ROW(其他国度)加队，每年约 3000 个，对全体清零影响不大。这一了了的解读，让老法投资东说念主对排期清零有了更为明确的时候预期。

    

图源：贝特曼照应周日EB-5专科直播

二：新法预留签证开辟快速拿卡新通说念

紧接着，话题转向新法的预留签证类别。

由盖瑞注意禀报了其上风：新法最中枢的打破即是 “预留签证”，乡村、城市高悠闲、基建这三类各占 EB-5 年配额(1 万个)的 20%，且有 “结转规矩”—— 当年未使用的配额，次年可连续用于同类别；第三年仍未使用，才开释到 EB-5 大池。举例，2025 年乡村配额用不完，2026 年乡村还能接着用，毋庸惦记限额滥用。

不仅如斯，新法下乡村名堂还有 “优先审理权”，ALC 最快的名堂 4 个月就批 526E，广泛 4 - 12 个月，远快于城市名堂。这一策略上风，为渴慕快速拿卡的留好意思家庭指明了标的，也恰是鹿鸣谷・兰亭雪墅名堂能成为热点取舍的要害策略布景。

垄断东说念主进一步追问鹿鸣谷・兰亭雪墅身处犹他州，比拟其他 EB-5 名堂，地舆与资源上风究竟体当今那里？

刘宇刘总回答：“这个问题很关节，因为 EB-5 项筹画‘底层价值’时常和区位强绑定。鹿鸣谷的上风，最初是‘稀缺性弗成复制’—— 它是好意思国 40 年来新增的首个大型滑雪场名堂，全好意思国能收场‘滑雪相差家门’的顶奢住宅不足千套，这种属性自己就决定了财富的抗跌性。更要害的是，鹿鸣谷照旧确定是 2034 年冬季奥运会举办地，首要赛事对区域价值的拉动是长久且踏实的，比如当年的盐湖城冬奥会，相近房产价值在赛后 5 年仍保持 15% 以上的年均增长。”

    

图源:贝特曼照应测验团

    

图源:贝特曼照应；名堂方(Reef Capital)在先容案场进程

“其次是‘生活与交通的均衡’。许多滑雪小镇比如 Aspen，舒适好但交通未便，从机场昔时要两三个小时，泛泛居住或出租齐受限定。但鹿鸣谷距盐湖城海外机场仅 40 分钟车程，傍边就是 Jordan Nail 湖，夏天能高尔夫、冬天能滑雪，既昂然了高端度假需求，也顺应留好意思家庭长久居住。咱们作念过调研，鹿鸣谷区域的高端度假别墅冬季房钱能到 1.5 万 - 2 万好意思元 / 周，年呈报率 2.5%-3%，远超世俗住宅！刘总阐扬注解到。

    

图源:贝特曼照应；名堂方(Reef Capital)在先容案场进程

针对投资东说念主关爱的 “按期委用” 问题，刘宇也露出了名堂最新施工进程：“最新的 9 月航拍数据自满，名堂照旧从岁首的‘地基阶段’迈入‘主体成型期’—— 一期已开工楼栋的主体详尽很了了，4 个楼栋的烟囱全完工了，门窗预留洞口也精确定位，工东说念主正在作念墙体砌筑和屋顶结构。更关节的是社区配套：衔接机场的交通动线通了，500 个地下车位快完工了，18 条缆车支架立起来了，尤其是阿谁 10 东说念主加热缆车，当今正用直升机吊部件，本年冬天就能用，‘滑雪进家’是实果真在的进程。”

    

图源:贝特曼照应；加热缆车施工

同期，他强调贝特曼行动 Co-GP，有署名权，而况ALC区域中心会有全程监督施工：“他们有特意的工程监督团队，每两周会去现场核查进程，对比斥地商本心的节点，一朝发现偏差会坐窝要求整改。而且斥地商是 Reef CapitalI，不息财富超 17 亿好意思元，十年 IRR 超 25%，他们用净财富总数担保完工和还款，这种‘实力 + 机制’的双重保障，能确保 2027 年按期委用。”

“双递交” 策略：留好意思家庭快速收拢黄金窗口期！

谈到 “双递交” 策略，盖瑞总强调，好意思国境内、所在 EB-5 类别无排期的投资东说念主，可同步递交 526E(投资东说念主苦求)和 485(身份调养)。这一策略福利权贵，递交后能苦求工卡和回好意思证，恭候绿卡时间可正当责任、目田出入好意思国，透彻搞定了投资东说念主 “身份悬空” 的担忧。但他也指示，2026 - 2027 年乡村预留类别可能出现排期，畴昔几个月是双递交的 “黄金窗口期”，提出顺应条款的投资东说念主务必捏紧时机。

    

直击EB-5法案痛点：排期、风险、投资保管期的关节解读

签证公告牌：“表 A”“表 B” 不再困惑

签证公告牌里的 “表 A”“表 B” 时常让投资东说念主稀里糊涂。盖瑞总用阳春白雪的说话解释说念：两张表齐是 “排期指南”，但作用分歧。表 A 是 “最终行径日历”，决定你能否拿绿卡 —— 自满 “C”(Current)就是无排期，若自满 “2020 年 1 月”，则你的优先日(递交 526E 的日历)必须早于这个时候；表 B 是 “递交苦求日历”，决定你能否递 485 苦求，其日历时时比表 A 宽松，比如表 A 到 2020 年 1 月，表 B 可能到 2020 年 7 月，筹画是让你提前递苦求、拿工卡，等表 A 排到了奏凯批绿卡。这一解读，让原来复杂的排期规矩变得了了明了。

当下十月排期公告支属和奇迹类外侨表B将绽放，老法投资东说念主终于迎来了不错提交I-485身份调养苦求的契机。

新法乡村名堂排期预测：提前布局派遣

前国务院排期阐扬东说念主 Charlie Oppenheim 预测 2026 年 1 月乡村名堂可能出排期，盖瑞总对此暗意该预测有依据。咫尺外侨局积压的乡村类别身份调养苦求约 8 - 9 千件，已超 2025 财年预留签证额度(超 7000 张，含 4400 张上年结转)，但外侨局审理速率渐渐 ——2024 财年只批了 423 张预留签证，2025 年到 5 月才批了不到 600 张。若审理速率不加速，2026 岁首乡村名堂或者率会设 “截止日历”，即公告排期。这一预测，为投资东说念主敲响了警钟，也突显了当下取舍乡村项筹画热切性。

贝特曼刘宇EB-5“三好” 原则作念底线为投资东说念主添砖加瓦！

    

图源：贝特曼照应周日EB-5专科直播

EB-5 行动风险投资，投资东说念主最惦记 “钱卡两空”。刘总回来出三个 “好” 原则：好团队、好市集、好结构。好团队如 ALC，合规透明，100 + 名堂无首要风险；贝特曼凭借自身实力作念名堂，设 “督察者基金”，遇到问题能为投资东说念主托底。好市集要看斥地商自投比例，像鹿鸣谷・兰亭雪墅名堂斥地商自投 45%，自投越高，安全角落越高。好结构则要选 “第一顺位贷款”，刚烈不碰夹层贷款 —— 老法里开阔投资东说念主因夹层贷款血本无归，新法下只作念第一顺位，时候确保资金安全。

    

图源：贝特曼照应，名堂资金结构图EB5占比仅30%且为第一顺位产权典质

针对 EB-5 投资的风险问题，垄断东说念主进一步商量贝特曼为鹿鸣谷名堂瞎想了哪些风控行径？刘宇回答：“我一直跟投资东说念主说，EB-5 的中枢是‘资金 + 绿卡双恰当’，风控必须从根源作念起。鹿鸣谷的风控体系，咱们回来为‘四大防地’：

第一是‘第一顺位产权典质’。EB-5 资金 8720 万好意思元，占总投资 30%，享有名堂产权和沿路销售租出收入的第一顺位典质权。这意味着要是名堂出问题，计帐时 EB-5 投资东说念主先拿钱，比其他债权东说念主优先级高，从法律上保障资金安全。老法里许多投资东说念主栽在‘夹层贷款’上，咱们刚烈不碰这种结构。

第二是‘C-PACE 政府融资背书’。名堂拿到 7500 万好意思元 25 年期政府专项融资，这种融资背信率只须千分之一，而且利息低、周期长，能大幅缩小项筹画融资成本，幸免斥地商因为缺钱停工。政府背书的名堂，踏实性远高于纯市集化融资。

第三是‘斥地商实力担保’，全好意思顶级地产基金珊瑚成本(Reef Capital)斥地，斥地商珊瑚成本 Reef Capital 是一家专科的房地产投资公司，成立于 2005 年，专注于对引东说念主注筹画房地产财富进行债务和股权投资。公司选拔严谨的、基于财富的投资时势，着重成本保值和下行保护，通过在全好意思交易和住宅物业中确立广阔的典质和适度地位，确保项筹画矜重发展。咫尺不息 17 亿好意思金财富，十年 IRR 超 25%，他们用净财富总数担保名堂完工和还款，不是理论本心，是有法律敛迹力的，这特别于给名堂加了‘实力保障’。

第四是‘贝特曼 + ALC 聚积共管’。咱们行动 Co-GP 有署名权，投前审核名堂合规性，投中监督资金流向和施工进程，投后跟进绿卡苦求和回款，每个时候齐有专东说念主阐扬。而且咱们有‘督察者基金’，老法时遇到疫情冲击的酒店名堂，就是靠这个基金用新名堂收益帮投资东说念主回款，这是贝特曼对投资东说念主的本心。”

    

图源：贝特曼照应周日EB-5专科直播

同期，新法下贝特曼选名堂时一定要看三个‘好’：好团队、好市集、好结构。好团队比如贝特曼 + ALC+Reef，有过往功绩和实力；好市集就是像鹿鸣谷这么有稀缺资源、策略红利的区域；好结构就是第一顺位典质、政府融资背书这种能保障资金安全的瞎想。

EB-5 不是‘一锤子买卖’，而是长久互助。贝特曼 24 年在纽约作念原土律所，靠的就是‘对投资东说念主阐扬’，鹿鸣谷名堂从筛选到风控，咱们完满程参与，就是思让留好意思家庭能‘悠闲拿绿卡，宽心管财富’，这亦然咱们一直对峙的初心。”

投资保管期：规矩明确，短期踏实

对于两年投资保管期的肇始时候，盖瑞总指出，外侨局明确礼貌从 “投资东说念主全额进入资金、可供名堂使用” 时起算，并非等绿卡获批后，这与绿卡脱钩的趋势了了。咫尺该规矩虽有诉讼，但 2025 年 7 月华盛顿联邦法院裁定 “现行规矩连续灵验”，国土安沿路改规矩需 1 - 2 年(含公示、响应期)，短期内不会窜改，投资东说念主可按此节拍筹谋资金。

I-956F 获批名堂上风突显：鹿鸣谷・兰亭雪墅的私有魔力

这次贝特曼与 ALC 互助的鹿鸣谷・兰亭雪墅名堂备受瞩目，其 956F 已获批，这是外侨局对项筹画 “合规认证”，意味着名堂从文献到经过绝对顺应新法要求，能大幅加速投资东说念主 526E 的审批速率。

    

刘总进一步先容了项筹画安全保障和拿卡上风：

- 安全结构：EB-5 资金是第一顺位产权典质，斥地商自投 45%，即便名堂销售不足预期，EB-5 资金也能优先回款；

- 拿卡速率：乡村名堂现时隐性排期约 3 年，若 526E 获批速率豪阔快，投资东说念主可在公告排期出现前锁定绿卡限额，特别于 “里面加队”，比其他名堂早拿卡。

从稀缺的地舆资源到矜重的施工进程，从高效的拿卡旅途到严实的风控体系，鹿鸣谷・兰亭雪墅的每一个维度，齐折射出贝特曼对 “EB-5 双恰当” 的追求。对于渴慕在好意思 “上岸” 的家庭而言，取舍一个经得住策略、市集、风险锤真金不怕火的名堂，偶然比单纯追赶 “高收益” 更要害。而正如刘宇所说，现时的 “双递交” 窗口期与乡村名堂红利，或将成为畴昔几年 EB-5 鸿沟终末的 “黄金机遇”。

    

图源：贝特曼照应周日EB-5专科直播

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此外，贝特曼集团还带来了重磅直播预报：集团创举东说念主、前中好意思双派司讼师刘宇，将与好意思国外侨局前合规处驾御、ALC 首席合规官(CCO)Andrew Diroll - Black 伸开深度对话。这次直播将聚焦 EB - 5 合规、法律解释与监管，专科解读外侨鸿沟关节要点。直播时候为：好意思东时候 09 月 20 日 22:00，好意思西时候 09 月 20 日 19:00，北京时候 09 月 21 日 10:00，扼制错过这场专科干货满满的直播！

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